【收藏】出租型公寓购买前挑选 放租攻略

买一个公寓单位放租，是手上一些有点闲钱者的投资手段。但并非所有公寓单位，都有相同的投资效益。想获得最大回报，便要懂得挑选优质的楼盘。

有地产投资专家表示，除了地段好，比较投资楼花及现楼的回报率、地铁扩建后的优质盘，及不同地区的潜在租客类型等方方面面因素。

楼花的利润

假如有几万元闲钱想用来投资在房地产市场，并视之为一种长线投资，买楼放租是最普遍的选择，但究意买楼花好还是买现楼好？资深经纪 Lam先生认为，买楼花可赚取的利润，比买现楼高。

“一般新楼盘由推出至建成，大约需要4年时间。这即是投资者用今日的价钱，买到4年后的楼。虽说楼市不一定大升，但以今时今日的楼市，楼价平均每年都有6%升幅，共管公寓升幅可能较少，但就算只有4%，4年亦有大约15%升值。加上这几年间，买家只需缴付楼价两成，其馀8成不用成本，到入伙时便可获得100%市值升幅。相反，购买现楼是以今日价钱买今日的楼，除了首期，房贷也有成本的。相比之下，现楼赚取的利润便较楼花少了。」

Lam先生表示，如果所购楼花将来会用作出租，地铁沿线物业是不二之选，除了值租，物业本身也有较佳的升值潜力。

地铁扩建旺市

”有研究指出，步行距离可到地铁站的柏文单位，楼价可比不靠近地铁站的高出25%，所以近年发展商都倾向在地铁沿线起楼“。

如不想付downtown价钱但又想近地铁站，买有地铁扩建地段的楼花很不错的选择。由于相对较低的投资成本，预计会有可观的回报率。

此外，买家亦要看楼盘的发展商，研究以往兴建的楼盘项目。

购房前先考虑租客

地产经纪Lam提醒购买投资出租楼的买家，在选择购买哪一个楼盘前，应细心想想，希望吸引什么类型的租客？

”不同地区会有不同客源，有些地段，针对的是潮人及年轻专业人士。那些公寓单位面积较小，布局有指向性。他们多数在市中心返工，不爱嘈吵，且半数都有养狗。不是所有业主都喜欢租客养狗，但法例上业主又不可禁止租客养宠物，所以如要买那些单位出租，便要有心理准备租客养有宠物。“

他再举例，大学区虽不愁客源，但同一个客可能只租住一年便搬，非常不稳定。「假设8月起租至翌年8月，之后要收拾及重新推盘上市，可能已拖到9月，错过了大学生找住宿的高峰期，而这种延迟一个月的情况将会每年发生，慢慢便变得越来越难找租客了。」

不过，Eliza发觉，近年多了外国留学生的父母，倾向在大学附近购买柏文单位给留学子女居住。「原因之一是加元疲弱，近一年已累积跌了20%。留学生的父母都认为，与其租楼，不如自置物业，就算孩子毕业之后再转售，仍然是有利可图，甚至赚回住宿开支，因此在大学附近的公寓，价格升得好快。」

从经验所得，Lam认为最理想的投资物业，是位处上班区的楼盘，因为租客多数是在附近工作的白领。

「这些人年薪十万八万，租一个一睡房单位，他们工时长、不煮饭，无时间招呼朋友，单位损耗较低。最重要是其流动性较低，只要仍然在这公司工作，都会继续租住，可能3、4年后找到另一工作机会才搬走。需知道每一次转租客，都要花一笔清洁费和经纪佣金，12个月的租金变成10个月。如租客长住及稳定性高，便可省却这些烦恼。」

租客不介意楼层

购买高层柏文大厦单位，楼层、景观、座向等都能影响售价，但如果只是买来收租，这些因素都可能不是考虑之列。

Henry表示，发展商在推出楼盘前，都有专业人员就每个单位的高度作出研究及评估，掌握了不同楼层的景观分别，从而制订售价：”发展商觉得值钱的，一定会卖贵些。“

不少买家觉得买现楼比买楼花风险小，就是担心楼花建成后，四周环境出现一些意想不到的状况，但他认为，风险往往反映在价格上，现楼与楼花相差的价钱，某程度上就当是买个保险。

「一般来说，同一个座向的同一单位，每高一层，大约多加1,000元。但如果景观好或楼底较高，相差一层可忽然见到两万至三万元的差距。遇到此情况，最好是向经纪查询，这当中一定有原因的。」

他举例，试过带客看盘，一间在12楼的柏文单位，露台刚好对着邻座大厦的风槽，毫无景观可言。但只要上到14楼的同一单位，已完全没有风槽问题，再上到24楼，甚至拥有无敌靓景。又例如有些大厦的设计，原本每楼层的楼底都是9尺，但间中几层的楼底，却是10尺高的，于是发展商会在售价上约略提高。

然而对于买来出租的投资者来说，却不太在乎楼层高低，市中心不少共管公寓推出时，都是由最低层开始卖完的。

「一个在7楼与20楼的单位，售价多出1.3万元，但月租价钱差不多。景观好的，发展商也会提高一点尺价，但如果用来出租，出租价还是一样，业主想因此多收50元租都甚难。租客都是过客心态，根本不介意楼层或座向。」

二睡房户型

公寓单位的户型是买楼收租人士需要考虑的环节之一。地产业界认为，1睡房加太阳房是最容易出租的户型。但在楼价飞涨、置业能力不断降低的大环境下，两睡房以上的大面积公寓单位，楼价升幅与市场需求都会日渐增强。

地产网站theredpin.com一篇文章，分析多伦多公寓大厦不同户型单位的二手市场交投量和价格，发现最受买家欢迎、市场交易佔有率最高的，是两睡房单位。于2014年6月至2015年6月期间，共有16,430个单位转手，其中7,852个为两睡房单位，比率佔48%，平均售价为45.4万元。

紧随其后的，是销售比率达43%的1睡房单位，平均售价为33.5万元；3睡房单位只佔6.8%，均价为50万元，至于开放式单位，只有263宗交易，少于2%，均价约24万元。

两睡房公寓升值显著

Eliza表示，她比较看好面积介乎400~600平方尺、1睡房或1睡房加太阳房这两种户型，尤其是后者，如果其间隔好，甚至有两个浴室，将会更为被市场欢迎。

「1加1的投资成本，不会比1睡房多出很多，但如户型买得好，租盘都可以出现抢offer。有些在市中心工作的人，会跟同事合租一个两睡房单位，2,400元月租两人分，比自己租一个单位更合算。」

「成长中的年轻家庭或有孩家庭，比较着重家居空间是否足够，也考虑校区问题，所以很少选择市中心公寓。然而有很多小家庭因为买不起独立屋而选择租住公寓，或以公寓作为首置选择。在需求越来越高的环境下，预计未来5年，两睡房以上的大面积公寓，会比其他户型的公寓单位，有更显著的价格升幅。」

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